Ingatlanadó: a legkevésbé rossz adó, vagy a legigazságtalanabb?

Amikor a költségvetés bevételt keres, az ingatlanadó szinte biztosan szóba kerül. A közgazdászok egy része régóta ajánlja, a közvélemény viszont rendszerint elutasítja. A vita jól mutatja, hogy egy adó megítélése nemcsak a hatékonyságán, hanem a méltányosság érzésén, a láthatóságán és azon is múlik, ki szedi be és mire költi.

Miért szeretik a közgazdászok?

Az adók torzítanak: ha a munkát adóztatjuk, kevesebbet érdemes dolgozni; ha a nyereséget, kevesebbet érdemes beruházni. Az ingatlan esetében ez a torzítás kisebb, mert a telek nem tud elköltözni, és nem lesz kevesebb belőle attól, hogy adót fizetünk utána. Henry George 1879-es könyve már ebből indult ki, amikor a földjáradék megadóztatását javasolta.

Az OECD 2008-as elemzése a különböző adófajták növekedési hatását vetette össze, és arra jutott, hogy a növekedésre legkárosabb a társasági adó, ezt követi a személyi jövedelemadó, majd a fogyasztási adók, és a legkevésbé káros a rendszeres ingatlanadó. Ez nem jelenti, hogy az ingatlanadónak nincs költsége, csak azt, hogy egy adott bevételt ezzel lehet a legkisebb növekedési veszteséggel beszedni.

Az ellenérvek

Likviditás. Egy nyugdíjas, aki évtizedek óta ugyanabban a házban lakik, papíron vagyonos lehet, de jövedelme alacsony. Az ingatlanadó őt arra kényszerítheti, hogy eladja otthonát. A gyakorlatban ezt halasztási lehetőséggel, értékhatárokkal vagy kedvezményekkel kezelik, ami viszont bonyolítja a rendszert.

Értékelés. Az adóalap a piaci érték, amelyet rendszeresen meg kell becsülni. Ahol az ingatlanpiac kevéssé átlátható, vagy az értéknyilvántartás elavult, ott az adó önkényesnek tűnhet.

Kettős adóztatás érzése. Sokan úgy érzik, hogy egyszer már adózott jövedelemből vették az otthonukat, és nem méltányos utána újra fizetni. A közgazdászok erre azt felelik, hogy ez minden fogyasztási adóra igaz, de a politikai érv ettől még erős.

Láthatóság. Az ingatlanadót évente egy összegben, saját zsebből kell kifizetni, ellentétben a bérből levont vagy az árba épített adókkal. A látható adók jellemzően népszerűtlenebbek.

Helyi adó, helyi szolgáltatás

Wallace Oates 1969-es tanulmánya óta tudjuk, hogy a helyi adók és a helyi szolgáltatások beépülnek az ingatlanárakba: a jó iskola és a rendezett közterület növeli a lakás értékét. Ez az egyik érv amellett, hogy az ingatlanadó az önkormányzatoké legyen, és a lakók lássák, mire fordítják. Magyarországon a helyi adókról szóló 1990-es törvény az önkormányzatoknak ad lehetőséget építményadó és telekadó kivetésére; a vita jellemzően arról szól, legyen-e ezen felül központi, értékalapú vagyonadó.

Az iskolák

A piacpárti iskolák megosztottak: a hatékonysági érvet elfogadják, de sokan a magántulajdon védelme miatt aggódnak, és az adóteher csökkentését tartják elsődlegesnek. Az ordoliberálisok a semleges, széles adóalapot üdvözlik. A szociáldemokrata nézőpont a vagyonegyenlőtlenség mérséklését látja benne. A közösségi döntések elmélete arra figyelmeztet, hogy az új adó gyakran nem más adókat vált ki, hanem csak növeli a teljes terhet.

A legtöbb közgazdász azon a ponton ért egyet, hogy az ingatlanadó jó vagy rossz volta nagyrészt a kísérő döntéseken múlik: mit csökkentenek cserébe, hogyan védik a jövedelemszegény tulajdonosokat, és ki rendelkezik a bevétellel.